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猎盘|上海奉贤南桥光语著,300万刚需三房,规划与现实落差大

    “当前上海地铁新房最低价”“总价280万起”“精装房、毛坯价”“9600方全生活配套”“认筹享好礼”……光语著的宣传语吸引了许多刚需客的目光。  一个好楼盘应该具备哪些优良属性?  面对泥沙俱下、良莠不齐的众多楼盘项目,购房者如何“淘”出真正的好楼盘?  为更好为购房者提供客观、优质、省时、省力、可信度高的购房决策参考,《国际金融报》地产深度报道微信公众平台推出“猎盘”栏目,每周选取一楼盘,真实体验、明暗结合,用客观的角度,全维度视野,鉴识楼盘。  这期地产深度报道 ● 猎盘聚焦 光语著  项目综合评分:★★★★★★  近日,卓越集团在上海奉贤区南桥板块的一个住宅项目——光语著正式启动认筹,预计月底前开盘。  “当前上海地铁新房最低价”“总价280万起”“精装房、毛坯价”“9600方全生活配套”“认筹享好礼”……光语著的宣传语吸引了许多刚需客的目光。下载APP 阅读本文更深度报道  光语著到底如何?  为一探究竟,记者以购房者身份走访了项目现场。卓越集团的住宅心  早期的卓越集团,立足于深圳,以商业地产为核心,从超甲级写字楼到城市综合体,都做得有声有色,在当地颇负盛名,自称为“深圳四个中心区最大的商务地产开发商”。随后,业务布局迅速拓展全国,2017年,卓越置业集团跻身“中国商业地产3强”行列。  2018年上半年,在住宅方面一向“低调”的卓越集团,通过积极参与“广物竞拍”(广物地产的股权拍卖)一案,高调宣布进军住宅领域。  今年3月份,在碧桂园、阳光城(000671,股吧)、保利等多家一线地产商争夺广物地产的关键时刻,卓越集团突然出手,与众多对手历经497轮鏖战,最终以51.02亿元的价格拔得头筹,溢价率为42.7%。  彼时广物地产之所以被各家争抢,就是由于其已布局在广东省广州、佛山、中山、清远以及海南省海口、三亚、儋州等多地逾1000万平方米住宅土地准备。虽然后来由于广物地产原始股东行使优先购股权,其最终花落碧桂园,卓越集团被判出局,但其大跨步式进军住宅市场的意图已经格外明显。  按照卓越集团董事会主席李华的设想,2018年是集团新一轮战略规划的元年,公司将维持高土储、高周转、强融资,目标在未来三年达到千亿规模。  而要完成这个目标,第一步自然就是土地储备的支持。  事实上,早在2017年,卓越集团在拿地和布局上就已经有所动作。据不完全统计,卓越集团在2017年新获取项目39个,货值达1361亿元,新进入广东江门、广东湛江、广东中山、浙江嘉兴、浙江宁波、河北保定、海南海口、江苏南通、江苏苏州、江苏南京等11个城市。  到了2018年,卓越集团更是频频与新城控股、旭辉等老牌房企展开合作。截至目前,卓越集团已完成全国36座核心一二线城市的布局,形成粤港澳湾区城市群、杭州湾城市群、京津冀城市群三大都市圈。  布局多时,终于也到了“收获”的季节,欲赶在年底之前开盘的光语著便是其“果实”之一。  “卖家秀”与“买家秀”  出发之前,记者习惯做看盘攻略。  记者打开手机地图发现,自上海浦东陆家嘴(600663,股吧)出发,如果乘坐公共交通工具,最快的方案是乘地铁至8号线终点站沈杜公路站,换乘公交车沈海线至金海公路庆乐路,下车再步行约1公里,全程大约需要2小时19分钟;而自驾则需要从罗山路高架转申嘉湖高速,再沿林海公路一路南下,全程最快约65公里,需要1小时14分。  这个路程可谓“遥远”,不过看到项目各种诱人的宣传标语和图片,记者还是决定前往。  汽车行至金海公路,距离项目售楼处不足1公里处,记者发现道路两旁的状况有些“糟糕”。本就不宽的道路上,大量卡车、轿车、非机动车与行人穿行其间,加上由于正在修路以及前几日刚下过雨,道路泥泞不堪,行人一边看路,一边还需要躲避车辆溅起的泥污,显得有些狼狈……由于项目外围有高墙阻挡,售楼处附近的施工情况无法得知,记者只能在边缘一角,看到一旁的积水和淤泥与光鲜亮丽的售楼处形成鲜明对比。不过,项目一侧的马路对面临河,河对岸颇有几分郊野风光。  一路走来,记者注意到,越靠近项目,附近的商业和生活配套就越少。距离项目3-5公里范围内,除了一个南桥百联购物中心(距离项目约2.5公里),几乎没有任何其他配套设施。  或许与修路和下雨有关,但项目实际的周边情况与宣传图册相比,差异不小。宣传图中的小区和周边环境  但需要一提的是,项目距离规划中的5号线奉贤新城站约2公里,届时再加上金海公路已经修建完成,交通出行方面将会有很大改善,可乘地铁直达莘庄商圈,或换成1号线至徐家汇(002561,股吧)等商圈。  联合开发?  由于该项目是期房(预计2020年交付),且样板间建在售楼处中,所以项目实际情况难以知晓。而在介绍楼盘概况,以及回答部分购房者对小区设计落实的质疑时,销售人员多次强调:本案是金地与卓越联合开发,而金地作为老牌央企中的一线开发商品牌,口碑有所保障。  但无论是在宣传册,还是项目附近的广告标语上,记者都很难找到“金地”字眼。  光语著预售证中显示的开发公司为上海卓骕房地产开发有限公司,天眼查显示,其由卓越置业集团100%控股。因此,楼盘与金地的关系,恐怕只限于楼盘后续管理可能采用金地物业,所谓的“联合开发”,目前没有证据能证明。  业内人士表示,可能因为卓越集团之前的主要业务集中在广深地区,在其他地方的名气不如金地,所以想借此提升消费者的安全感。当然,这种“不自信”的表现也在一定程度上透露出卓越集团推盘增销的某种“急迫”。  记者发现,光语著的优惠力度不小。  据销售人员介绍,目前认筹只需5万元,认筹客户购房时可在享受5万元优惠基础上,再打9.8折。  即一套价值300万元的房子,认筹客户共计可以优惠11万元。  精装修or楼王位置  据销售人员介绍,本次光语著共推出6栋高层公寓,户型为84平方米和90平方米的小三房刚需户型,均价约3.5万元,总价约300万元。  其中,84平方米分两种户型,均为毛坯交付,南北不通透。一种两室朝南,客厅东西向,阳台位于卧室里;另一种是客厅和主卧朝南,两室朝北。  90平方米户型相对较好,为三开间朝南,动静分离,但厨房门为东西向,对房间通透性有一定影响。  值得注意的是,90平方米的户型分为毛坯和精装两种情况,不过价格却相同。据销售人员介绍,这是因为毛坯房源所处楼栋的位置比较好,属于“楼王”位置,而精装房源楼栋虽然位置相对较差,但赠送了约2000元/平方米标准的精装修,所以性价比都很高。  记者发现,所谓的“楼王位置”,是因为位于别墅区北侧,所以高层的南北两侧无遮挡,景观也比较好。但由于小区的住宅部分与别墅部分是完全分隔开的,单从小区活动空间来讲,倒不一定比得上其他楼栋。精装样板间赏析(国际金融报记者 张君)

    

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